Když nepřijde nájemné včas jednou, omluvíte to. Když nepřijde včas podruhé, už se podivíte. Jednoho dne nepřijde vůbec. Zopakuje se to i následující měsíc. V tu chvíli pochopíte, že máte tu čest s neplatiči. Co s neplatícím nájemníkem? Pravděpodobně byste ho nejraději z bytu co nejdříve vyprovodili, ale není to až tak jednoduché. I nájemník má svá práva. A občas není důvodem vaší touhy vystěhovat nájemníka jen dlužné nájemné. Víte, jak vystěhovat nájemníka z bytu? Pojďme se na to podívat.
Mnozí se do pronajímání bytu vrhají s trochu naivní představou, že si se svým bytem mohou dělat, co chtějí, a nikdo si na ně nepřijde. První zkušenost s problematickým nájemníkem je ale vrátí do reality. A problém nemusí být jen s neplatičem. Nemusí se vám líbit, že nájemník v bytě kouří, že s vámi nekomunikuje, mohou si na něj stěžovat sousedé v domě… důvodů pro vznik antipatie může být hned několik. To, že jste, slovy sociálních sítí, se svým nájemníkem „v komplikovaném vztahu“, vám ale nedává možnost ho ze dne na den vystěhovat. Jaké máte možnosti?
Nájemníka nemůžete vystěhovat jen kvůli tomu, že se vám nelíbí, nebo že máte pocit, že by vám někdo jiný platil vyšší nájemné. Vypovědět nájemní smlouvu můžete jen z jasných důvodů. Zde občanský zákoník straní nájemníkovi (pohlíží na něj jako na slabší stranu, a tak je nájemník tak trochu ve výhodě). Zatímco nájemník může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět i bez udání důvodu, vy jako majitel bytu a pronajímatel tento krok udělat nemůžete.
Smlouvu na dobu neurčitou můžete vypovědět tehdy, když:
Asi každého teď napadne: A co se myslí tím „hrubým porušením smlouvy“? Je to například:
Pokud máte s nájemníkem smlouvu na dobu určitou, končí nájemní vztah samozřejmě i uplynutím smlouvy.
A pozor – výpověď z nájmu (okamžitá i s výpovědní dobou) musí splňovat jisté náležitosti:
Asi nejčastější obavou pronajímatelů je strach z neplatičů. Dluží vám nájemník za nájem? Jak už jsme uváděli výše, jedná se o hrubé porušení nájemní smlouvy. Ať už máte s nájemníkem smlouvu na dobu určitou či neurčitou, máte možnost vypovědět smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Tyto tři měsíce přitom začínejte odpočítávat od prvního kalendářního dne v měsíci následujícím po doručení výpovědi nájemníkovi. Pokud je tedy nájemníkovi doručena výpověď 5. ledna, běží tříměsíční výpovědní doba od 1. února a končí posledním dnem měsíce dubna.
Jiná situace nastává, pokud nájemník nezaplatí nájemné za tři měsíce. V takovou chvíli máte právo mu dát okamžitou výpověď bez výpovědní doby. Takový nájemní vztah končí doručením výpovědi. Jak tyto tři měsíce počítat? Poměrně překvapivě – v penězích. K okamžité výpovědi je nutné, aby u vás měl nájemník za bydlení dluh ve výši tří měsíčních nájmů. Pokud vám sem tam pošle třeba půlku nájemného, můžete mu okamžitou výpověď dát opravdu až tehdy, když dluh dosáhne požadované výše.
Jak to je s okamžitou výpovědí v praxi? Asi vás nepřekvapí, že to není až tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. Předně je nutné před okamžitou výpovědí kvůli neplacení nájemného nájemníka písemně vyzvat, aby své dluhy zaplatil… Procesu řízení s neplatícím nájemníkem jsme se blíže věnovali v článku „Neplatící nájemník – jak ho vystěhovat?“ Pokud je pro vás toto téma aktuální doporučujeme prostudovat a přejeme pevné nervy.
Jak jsme uváděli výše, důvodů k vystěhování nájemníka může být celá řada. V některých případech se nemusí ani jednat o problematického nájemníka – jedním z důvodů pro ukončení nájemního vztahu je i to, že byt potřebujete třeba pro sebe, své děti nebo jiné příbuzné. I když byl nájemník do této chvíle bezproblémový, je docela možné, že se mu příjemný nájemní byt nebude chtít opustit. Vy jste fajn, nájemné je férové. Komu by se chtělo pryč, že? Co dělat, když se nájemníkovi z bytu nechce?
Rovnou zapomeňte na to, že nepozorovaně vyměníte zámek. V takovém případě by vám hrozilo trestní stíhání. Zákon by se na takové počínání díval jako na neoprávněné vniknutí do cizího obydlí, takže byste si příliš nepomohli.
Pokud se nájemníkovi z bytu nechce, přichází na řadu soud. U soudu se můžete domáhat vyklizení nemovitosti žalobou. Rozhodně nic nepodnikejte „na vlastní pěst“. Pouze až ve chvíli, když soud rozhodne a rozhodnutí nabyde právní moci, je možné předat záležitost exekutorům. Ti určí lhůtu k vyklizení, případně – pokud se tak nestane – se o vyklizení postarají sami.
Možná se chytáte za hlavu a říkáte si – a co moje nájemné? Tolik měsíců bez příjmu? Na tuto situaci zákon samozřejmě pamatuje a stanovuje náhradu za výši nájemného, na kterou máte právo až do dne skutečného předání bytu nájemníkem.
V otázce vystěhování nájemníka se rozhodně nevyplácí brát spravedlnost do svých rukou. Pohybujete se po tak tenkém ledě, že byste si mohli snadno nechtěně zavařit. Raději se vždy obracejte na odborníky a postupujte řádně dle zákona, i když se vám do soudní pře nechce.
Ještě bychom ale zmínili jednu situaci, která vás může přivézt do rozpaků. Nájemník se sice odstěhoval, ale nechal si u vás své věci. Co s tím? Nejde tyto věci vzít a odnést je do nejbližšího kontejneru. Pokud byste se tak zachovali, způsobili byste bývalému nájemníkovi škodu, za kterou byste byli odpovědní.
Jaký je tedy správný postup, pokud si u vás nájemník nechá své věci? Vyzvěte ho, aby si věci převzal v přiměřené lhůtě. Pokud se tak nestane, pak až máte právo s věcmi naložit dle svého uvážení.
Pokud už pronajímáte byt potřetí, popáté nebo podesáté, možná už tak snadno neskočíte na srdceryvné vyprávění o tom, proč se váš nový nájemník musel z minulého pronájmu vystěhovat rychlostí blesku a proč se do vašeho bytu musí nastěhovat do 24 hodin. Každý pronajímatel by si měl své nájemníky prověřit. A děláme to i my v Novorentu. Kromě toho, že naši specialisté mají s nájemníky několikaleté zkušenosti a praxe dělá mistra, si nájemníky prověřujeme v dostupných registrech tak, abychom do vašeho bytu nenastěhovali nájemníka, který má už z dřívějška „problematický profil“. Pokud byt pronajímáte sami, doporučujeme vám udělat to samé – prověřujte! V mezičase si můžete přečíst náš článek „Jak NOVORENT prověřuje zájemce o váš byt“.
Chcete pronajímat byt bez problémů? Všechny starosti s nájemníky byste nejraději hodili za hlavu? Je tu možnost. Vaším novým nájemníkem se může stát Novorent. V takovém případě vezmeme veškeré starosti s podnájmem na svá bedra a vy budete jen čekat na pravidelný pasivní příjem. Co vy na to?
