V předchozím článku jsme si připomněli, že i když jsou investice do nemovitostí obecně považovány za velmi bezpečnou formu investice, nic není tak úplně bez rizika. Zároveň jsme si detailně přiblížili první z rizik, kterým je možný pokles cen nemovitostí na realitním trhu.
Investiční rizika nemovitostí – 1. část
Dnešním tématem bude další z pověstné trojice největších strašáků realitních investorů, a tím je nezaplacení nebo výpadek nájmu. Pojďme se podívat na to, v jakých situacích ke ztrátě příjmu z pronájmu dochází a jakým způsobem je možné toto riziko minimalizovat.
Když byt čeká na nového nájemníka
K výpadku nájmu nejčastěji dochází při změně nájemníka. Jeden se odstěhuje, než se trošku rozkoukáte, byt dáte do inzerce, proběhne pár prohlídek, zájemci si vezmou čas na rozmyšlenou, plácnete si, připomínkují se smlouvy… zkrátka a dobře, při změně nájemníka zůstává byt prázdný průměrně 2-4 týdny. Když vezmeme v potaz skutečnost, že průměrná doba trvání nájmu je 14 měsíců, vyplývá z toho mrazivé zjištění, že jen díky přirozené fluktuaci nájemníků ročně přijdete zhruba o jeden nájem.
Jak minimalizovat riziko?
Zásadní je, kolik času a energie můžete a chcete snížení tohoto rizika věnovat. Jednou z cest je samozřejmě zajištění nového nájemníka ještě během doby, kdy původnímu nájemníkovi běží výpovědní lhůta. Není to úplně příjemné, protože musíte se současným nájemníkem koordinovat nafocení bytu a prohlídky. A navíc to od vás vyžaduje velkou časovou flexibilitu. V tomto případě také věnujte zvýšenou pozornost podrobné specifikaci vybavení bytu. Poslední, co potřebujete, je rozezlený nájemník, který se dožaduje na zdech těch obrazů, které viděl během prohlídky (a které se samozřejmě odstěhovaly do nového domova se svým majitelem).
Další cestou, jak toto riziko snížit na nulu, je pronajímání bytu skrze specializovanou společnost, která vám garantuje nájem 365 dní v roce, bez ohledu na obsazenost bytu. Za kolik váš byt pronajmeme například my si můžete nechat nezávazně spočítat na následujícím odkazu.
Ano, chci nezávazně spočítat, kolik může vydělávat můj byt
Nájemníka máte. Ale neplatí.
Tohle je obecně ten horší případ. Dá se říct, že když je vás byt „jenom prázdný“ pořád se můžete těšit na to, že se to co nevidět změní. Pokud jste ale natrefili na neplatiče, pravděpodobně vás čekají horké chvilky. Tomu, za jakých podmínek a jak můžete neplatícímu nájemníkovi vypovědět smlouvu i jak postupovat, pokud se rozhodnete ho vystěhovat, jsme se již věnovali v jiných článcích:
Jak neplatícímu nájemníkovi vypovědět smlouvu?
Jak neplatícího nájemníka vystěhovat?
Existuje prevence?
Ano, i toto riziko lze do určité míry minimalizovat. Naprostým základem je kvalitní nájemní smlouva, dobře nastavená vratná kauce a podrobné prověření potenciálního nájemníka. Největší jistoty samozřejmě docílíte, pokud vám smlouvu sepíše právník na základě konkrétní situace. Ale pokud se rozhodnete pustit se do toho na vlastní pěst, možná se vám budou hodit následující rady:
Jak se toho rizika zbavit úplně?
Existuje způsob, jak se i tohoto rizika zbavit jednou provždy – když pronajímání svých nemovitostí svěříte specializované společnosti. Máme totiž neprůstřelné smlouvy, budoucí obyvatele vašich nemovitostí pečlivě vybíráme a pokud i přesto nastanou nějaké nepříjemné komplikace, umíme je velmi rychle vyřešit. Pro vás je nejdůležitější, že nájem dostanete každý měsíc, ať už nájemník platí, nebo má zrovna méně světlou chvilku.
