Český realitní trh zažívá v posledních letech opravdu divokou jízdu na horské dráze. A nemluvíme jen o trhu s rezidenčními nemovitostmi ke koupi, řeší se i dění na nájemním trhu, který je v posledních měsících více než zajímavý. Zatímco dříve byl pronájem bytu spíše takovým příjemným pasivním přivýdělkem k platu nebo důchodu, dnes, když zájem o nájemní bydlení raketově vzrostl a ceny vylétly, je i z pronajímání bytu příjemný byznys. Jaký je vývoj realitního trhu na jaře 2023? Vyplatí se prodat, pronajmout nebo nakupovat? To je, oč tu běží.
Jaký je vývoj realitního trhu? Během loňského roku se dramaticky snížil zájem o byty a domy ke koupi. Důvodů bylo několik – v popředí stály ale drahé hypotéky. Realitní kanceláře postupně opustily i některé dříve oblíbené praktiky, například aukce. Makléři, kteří byli zvyklí řešit rezervaci nemovitosti v řádu minut po zveřejnění na inzertních serverech, diskutovat o tom, „kdo dá víc“ apod., si najednou museli zvyknout na to, že se řeší spíše to, jestli byt vůbec někdo koupí a jaká bude sleva.
Vysoké úrokové sazby, rekordně vysoká inflace, energetická krize, válka na Ukrajině… nejistá doba způsobila oslabení poptávky. To ale neznamená, že by lidé nechtěli bydlet. Poptávka po bydlení se jen „přelila“ na nájemní trh, a proto jsme byli v minulém roce a posledních měsících svědky nájemní smršti. Výše zmíněné události – zvýšený zájem o nájemní byty jak ze strany Čechů, tak ze strany přicházejících ukrajinských migrantů – způsobily na nájemním trhu v podstatě zrcadlení situace, která se o rok dříve konala u nemovitostí na prodej. Rezervace v řádu dnů, zvýšení ceny nájmů, zájem i o nájmy, které by dříve „netáhly“ aj.
Jak to ale vypadá dnes, na jaře 2023? U úrokových sazeb hypoték se žádné velké změny nekonají a rekordně drahé hypotéky se dále promítají do vlažného zájmu lidí o pořízení vlastního bydlení. Na začátku dubna dokonce průměrná úroková sazba nepatrně vzrostla. ČNB drží základní úrokové sazby na stejné hodnotě už od června 2022. Od toho se odvíjí i ceny hypoték. Dle RNDr. Evžena Korce, CSc., generálního ředitele EKOSPOL a. s., prodali developeři v Praze v loňském roce o dvě třetiny méně bytů než v roce 2021.
Prognóza v tomto ohledu není příznivá. Bankéři ČNB říkají, že na snižování základních úrokových sazeb není prostor. Co to znamená? Hypotéky budou stále drahé a mnoho lidí včetně těch, kteří by na ně i dosáhli, si je zkrátka i v kombinaci se všeobecně panující inflací nemohou a nebudou moci dovolit. Tato skutečnost se promítne samozřejmě i na nájemním trhu. I když jsou Češi milovníci vlastního bydlení a většina touží bydlet ve svém, mnoho z nich se již smířilo s myšlenkou trvalého bydlení v nájmu.
Situace na hypotečním trhu ale nepřeje ani investorům. Pokud si laik představuje investora pouze jako člověka s naditou peněženkou, který nemovitosti platí „ze svého“, je to představa poměrně naivní. Oproti tomu typickým příkladem drobného investora do nemovitostí je člověk, který si pořídí byt na hypotéku, byt pronajímá, nájemné mu splácí úvěr a za 30 let má splacenou nemovitost. Tu může prodat a přilepšit si v důchodu o několik miliónů. Jak asi výše zmíněné napovídá, tito investoři jsou aktuálně v menšině. Koupit si „jen tak“ byt na hypotéku dnes opravdu časté není.
Samozřejmě investoři stále existují. Pokud má někdo volné prostředky, ukládá je často právě do nemovitostí, aby své jmění ochránil před inflačním znehodnocením. Investice do nemovitostí stále platí za jednu z nejbezpečnějších.
Dobře, takže u hypoték nevidíme žádné velké změny. Jak je to s cenami nemovitostí a nájmů? Trh samozřejmě na pokles zájmu o koupi bydlení zareagoval. Musel. Pro porovnání: Nabídková cena za metr čtvereční v panelákovém bytě ve velmi dobrém stavu, v osobním vlastnictví a o užitné ploše od 45 do 70 m2 byla v březnu 2022 dle portálu Sreality.cz 111 253 Kč. O rok později – v březnu 2023 se metr čtvereční prodával za 99 402 Kč. Zajímavá je doba inzerce. Zatímco v březnu 2022 se tento průměrný byt nabízel 42 dní, než byl zarezervován, o rok později – v březnu 2023 – se tato doba prodloužila na více než dvojnásobek – 101 dní.
A jak je to s nájemním trhem? Stejný byt – velmi dobrý stav, osobní vlastnictví, panelová konstrukce, užitná plocha 45 až 70 m2 – jsme si porovnali i z hlediska nájemního trhu. V březnu 2022 byla cena nájemného za m2 265 Kč, v březnu 2023 už 308 Kč, přičemž v této výši se drží přibližně už od září 2022, kdy cena za metr čtvereční osciluje mezi 306 Kč a 311 Kč. Porovnat jsme si museli i dobu, po kterou se takový nájemní byt „ohřál“ v inzerci. V březnu 2022 trvalo zhruba 29 dní, než se byt zarezervoval, v březnu 2023 25 dní. Zde se tedy o žádný velký posun zdánlivě nejedná. Není ale pravda, že by to v posledních měsících bylo vždy stejné. Pro zajímavost – říkali jsme, že cca od září 2022 vyskočily ceny nájemného k současné ceně. Tehdy byla průměrná doba inzerce 14 dní. Doba aktivní inzerce se tedy od té doby opět mírně prodloužila. Proč?
O nájemní bydlení je stále velký zájem. Nicméně situace se ustálila. Zatímco na podzim 2022 byla atmosféra a nové poměry na realitním trhu šokující, lidé se teprve „rozkoukávali“ a začali řešit svoji situaci i vzhledem k vysoké inflaci, dnes už jsme si na „novou dobu“ zvykli. Také se již na zájmu nepodepisuje tolik rusko-ukrajinský konflikt. V neposlední řadě je třeba také říct, že se značně zvýšila nabídka nájemního bydlení. Zatímco ve zmíněném září 2022 bylo „našich průměrných nájemních bytů“ aktivně v nabídce 198, v březnu 2023 je jich již 244. Kdo měl byt, který mu „ležel jen tak ladem“, pochopil, že současná situace nájmům přeje a vrhl se do pronajímání.
Abychom to shrnuli. Pořídit si vlastní bydlení je dnes docela „drahá sranda“. Dopřát si ho mohou zejména ti, kteří mají naspořeno, kterým pomůže rodina, nebo ti, které drahá hypotéka neohrozí. V otázce zařizování bydlení se v dnešní době vyplatí spíše bydlení v nájmu. U pořizování bytu na investici a následné pronajímání zatím situace nepřeje koupi na hypotéku. U takové investice nelze hovořit o tom, že by byla zrovna výhodná. Samozřejmě neuvažujeme s tím, že se vám podaří koupit byt za mimořádně výhodnou cenu. Bavíme se o průměru. Na druhou stranu je současný realitní trh stále velmi příznivý pro všechny, kteří investují vlastní zdroje. Ceny pražských bytů lehce opadly a nájemníka pro budoucí nájem najdete snadno.
Situace je pro pronájem příznivá i z dalšího pohledu – zatímco dříve jste se při pronajímání „přebírali“ mezi mnohdy nesolidními zájemci, protože o nájem jevili zájem ve většině případů ti, kterým banka na bydlení nepůjčila, dnes je situace zcela jiná. Dříve si hypotéku a vlastní bydlení mohl dovolit takřka každý, kdo měl pravidelný příjem. Dnes se i solventní domácnosti poohlížejí po nájmech. Vaše šance na získání spolehlivého nájemníka se raketově zvýšila.
A co když máte byt a přemýšlíte, co s ním? Prodat nebo pronajmout? To je otázka, na kterou nelze odpovědět až tak jednoznačně, protože se odvíjí od vaší situace. Jaká je vaše aktuální potřeba finančních prostředků? Pokud akutně potřebujete větší obnos, pravděpodobně pro vás bude prodej vhodnější. Nicméně jestli to tak je, neotálejte. Aktuálně budete zájemce o koupi hledat déle než dříve. Navíc s rezervací ještě není vyhráno. Peníze z prodeje nebudete mít k dispozici hned. Od podpisu rezervační smlouvy může uběhnout klidně několik měsíců, než vám přistane částka z prodeje na účtu.
Pokud vás aktuálně netrápí potřeba většího obnosu, přemýšlejte o pronájmu. Za prvé si s pronájmem zajistíte pravidelný pasivní příjem, za druhé – pokud aktuálně neřešíte, že nutně potřebujete něco poplatit, byste v případě prodeje bytu stejně řešili otázku, jak peníze ochránit před inflačním znehodnocením. Pravidelný měsíční nájem se pro vás stane příjemným pasivním příjmem a byt bude stále váš. Stále bude představovat investici, kterou je možné proměnit v budoucnu na hotovost. Pro případný prodej můžete sledovat trh a vyčkat na vhodnější příležitost.
Pokud si chcete zajistit, aby byl váš příjem nejen pasivní, ale i bezproblémový a stálý, obraťte se na Novorent. V Novorentu se staneme vaším nájemníkem přímo my, to znamená, že se můžete spolehnout, že své peníze dostanete vždy včas a dle smluvených podmínek. Pro byt najdeme spolehlivého podnájemníka a garantujeme, že po skončení nájmu bude vždy uveden do původního stavu. Navíc pro vás sledujeme trh a vyřizujeme i případné navýšení nájemného s nájemníkem. Pro vás zkrátka zcela bez starostí.
